民泊とは

民泊は旅行者が一般の民家に宿泊して、宿泊料金を支払う場合に用いられます。近年話題になった背景に訪日外国人客の増加で宿泊施設の不足から対応手段として空き家、空き部屋を活用して対応することが要因です。

 

minpaku.jpg

 

しかし、法規制の整備なしに場当たり的に大都市を中心に中国人観光客を宿泊させたことで問題が発生しております。現在許可を得ていない民泊施設で正常な営業行為とみなされることはないと考えて良いと考えられます。(2017年4月には民泊の規制が緩くなる可能性が高い)

 

日本では、ホテルや旅館などは旅館業法の規制の下で営業をしています。旅館ではなく民家であっても宿泊料を受け取って簡易宿泊営業を常時行う施設は「民宿」と位置付けられております。

 

宿泊者を泊める営業を常時続けて「民泊」と言っても、これは「民宿」となり旅館業法の規制対象となります。(但し、たまたま民泊したい希望者を泊めて、謝礼を受け取っても常時営業ではないので旅館業法の規制対象ではありません)

 

民泊の特例

この規制に対応できる民泊施設は限られた条件をクリアした物件のみです。たとえば、イベント開催時の臨時民泊(イベント民泊)、農林漁業体験民宿業(農家民泊)、国家戦略特区(大田区、大阪府など)における旅館業法の特例などの民泊施設は合法的な民泊と位置付けられています。

 

これ以外は旅館業法の規制対象として、簡易宿泊所営業として、行政の許可が必要となります。

 

一部規制緩和の例としては平成27年6月の閣議により、農家民宿の不足に対応すべく農村漁村地域では宿泊料を取る体験型の民宿が客室床面積33㎡以上あれば可能になりました。これも旅館業法の適用外となります。

 

厚生労働省と観光庁の「民泊サービスのあり方に関する検討会」で当面の対策として2016年4月1日付けで旅館業法の改正が行われました。しかし、消防法や建築基準法をクリアしなければならないなど簡易宿泊所として営業するのは厳しいのが現実です。

 

新しく民泊を始める場合も2017年4月に新しい民泊についての法律改正を待った方が問題にならないと考えられます。(時期は確定ではない)

 

新民泊法では「条例」「営業日数の上限」「住居地域での営業が可能」について制限の緩和が検討されております。特に、家主が住んでいる家の一部を貸し出す「ホームステイ型民泊」は届出制を検討すると報道されています。

 

許可制と届出制

許可制と届出制の違いは許可制とは行政の判断を得たうえでの営業を行えることです。そのために、規制を色々クリアしなければなりません。

 

届出制は監督官庁に事前に通知する義務を課した制度であり制限の範囲が低いのが特徴です。「ホームステイ型民泊」が届出制になると法律に抵触しない民泊営業が可能になります。

 

規制は制限されますが、営業日数の制限、家主が必ず同居するなどの制限はありますのでご注意ください。

 

営業日数については年間180日の可能性が高くなっています。

しかし、180日の営業は180日宿泊ではありませんのでご注意ください。

 

たとえば、一泊二日での予約があるとこれで二日間の営業となります。

組み合わせが悪く、一日おきにお客様を泊めると最高でも90日分の宿泊費しかいただくことができません。

 

集中して予約を取れば、午前中にチェックアウトする客と午後からチェックインする客が連続させて、最高で179泊の宿泊費をいただくことができます。

このことから考えても法律違反のない民泊で利益を得るのは厳しいのが現実です。

 

筆者も2016年5月にオーストラリアで「ホームステイ型民泊」を体験してきました。2連泊で予約をしていました。

 

家主同居の部屋でしたが、ちょうど家主の両親が地方から出てきたので、今回はご両親と別のホテルに宿泊することになり同居はありませんでした。

 

 

 

訪日観光客をゲットするには最低限の語学学習が必要です
インバウンド接客英語講座は、英語初心者の為の接客専門のオンライン英会話です。
以下のようなお悩みを抱えている方々に安心して受講していただける体制をとっております!
・忙しくてなかなか学習の時間が取れない → 好きな時間に好きな場所でレッスンが受けられます。
・英語は苦手だ → まずは英語に慣れることが上達への近道!フレンドリーな先生が楽しいレッスンを提供します。
・接客に必要な最低限の言葉だけ学びたい → 業種ごとの接客に必要なフレーズをまとめたテキストをご用意しています。
・英語で質問ができない → 日本語の話せる講師を多数採用。
インバウンド接客英語講座は、お客様のご希望の日時に好きな場所で、マンツーマンで接客に特化した英語をオンラインで学べます。
マンツーマンレッスンだから他の人を気にする必要もないし、発音や言い回しが合っているかどうかをネイティブの先生にチェックしてもらえます。
16回のレッスンが終われば、外国人への接客に抵抗がなくなります。
少しの努力で大きく可能性が広がってまいります。
日本人のカスタマーサポートや学習のアドバイス、復習用の音声ファイルなど受講いただきやすい仕組み、日本語が話せる講師を多数採用、など英会話初心者の方でも安心して始めていただけます。
まずは無料体験レッスンから受講してみませんか?

訪日観光客をゲットするには最低限の語学学習が必要です

インバウンド接客英語講座は、英語初心者の為の接客専門のオンライン英会話です。訪日外国人のお客様に英語で接客応対をしたいという方を応援しています。

 

以下のようなお悩みを抱えている方々に安心して受講していただける体制をとっております!

 

・忙しくてなかなか学習の時間が取れない

好きな時間に好きな場所でレッスンが受けられます。

 

・英語は苦手だ

まずは英語に慣れることが上達への近道!フレンドリーな先生が楽しいレッスンを提供します。

 

・接客に必要な最低限の言葉だけ学びたい

業種ごとの接客に必要なフレーズをまとめたテキストをご用意しています。

 

・英語で質問ができない

日本人講師や、日本語の話せるフィリピン人講師を採用。

 

インバウンド接客英語講座は、お客様のご希望の日時に好きな場所で、マンツーマンで接客に特化した英語をオンラインで学べます。

 

マンツーマンレッスンだから他の人を気にする必要もないし、発音や言い回しが合っているかどうかをネイティブの先生にチェックしてもらえます。

 

16回のレッスンが終われば、外国人への接客に抵抗がなくなります。

少しの努力で大きく可能性が広がってまいります。

 

日本人のカスタマーサポートや学習のアドバイス、復習用の音声ファイルなど受講いただきやすい仕組み、日本語が話せる講師を多数採用、など英会話初心者の方でも安心して始めていただけます。

 

まずは無料体験レッスンから受講してみませんか?

 

2016.07.06 インバウンドブログ

 

以下の図は2015年の観光庁「宿泊旅行統計調査」の速報値です。
この数字から外国人宿泊数は全国で6637万泊となり前年比で48.1%増となっています。
日本人を含めた全延べ宿泊者数は初めて5億人泊を超え、5億545万人泊(前年比6.7%増)です。48.1%増の外国人宿泊者数は驚異的な伸びを示しているのが解ります。
この表は外国人宿泊数だけですが、外国人宿泊数と全宿泊数の比率で見ると、外国人宿泊者数が高い都道府県は大阪府30.2%、東京都29.9%、京都府25.7%、沖縄県18.8%、北海道17.0%となります。
この5県以外で外人宿泊比率が10%を超えているのは千葉県、山梨県、福岡県、岐阜県、愛知県、神奈川県、奈良県、長崎県です。ゴールデンルート(東京から大阪にかけての外国人が良く行く観光ルート)周辺の県と東アジアに近い九州地方が多いのが解ります。
反対に外国人比率が低い地方としては、東北、中四国、北陸、があげられます。これらは外国人に馴染みがない、国際線空路がない、ゴールデンルートから離れているなどの理由が考えられます。しかし、こうした地域でも外国人比率の大幅な上昇は続いています。

以下の図は2015年の観光庁「宿泊旅行統計調査」の速報値です。

この数字から外国人宿泊数は全国で6637万泊となり前年比で48.1%増となっています。


日本人を含めた全延べ宿泊者数は初めて5億人泊を超え、5億545万人泊(前年比6.7%増)です。48.1%増の外国人宿泊者数は驚異的な伸びを示しているのが解ります。


この表は外国人宿泊数だけですが、外国人宿泊数と全宿泊数の比率で見ると、外国人宿泊者数が高い都道府県は大阪府30.2%、東京都29.9%、京都府25.7%、沖縄県18.8%、北海道17.0%となります。


この5県以外で外人宿泊比率が10%を超えているのは千葉県、山梨県、福岡県、岐阜県、愛知県、神奈川県、奈良県、長崎県です。ゴールデンルート(東京から大阪にかけての外国人が良く行く観光ルート)周辺の県と東アジアに近い九州地方が多いのが解ります。


反対に外国人比率が低い地方としては、東北、中四国、北陸、があげられます。これらは外国人に馴染みがない、国際線空路がない、ゴールデンルートから離れているなどの理由が考えられます。しかし、こうした地域でも外国人比率の大幅な上昇は続いています。


0625_2.jpg

                                                                出典元:観光庁資料

 

 

 

外国人宿泊者の今後の動向

訪日外国人数は2015年が1973万人で前年比47.1%増、訪日外国人の旅行消費額は3兆4771億円、前年比47.1%増となりました。消費額の引き上げたのは中国人で、中国人の消費額は1兆4174億円で全体の40.8%となっています。


旅行消費額の地域ごとの比較をすると1位は東京で2位の大坂の3.3倍となっていてダントツ1位となりました。3位は北海道、4位は京都府、5位は千葉県、6位は神奈川県となりました。やはり、訪問比率の高い県の消費額も高いことが実証されました。


今後の動向を考えるうえで重要なことは政府の方針です。3月に発表された「明日の日本を支える観光ビジョン」では、「観光資源の魅力を極め、地方創生の礎にする」が発表されました。今後はゴールデンルートだけでなく全国津々浦々の観光を世界に売込み、地方に外国人客の増客を計る計画が明記された結果となりました。


この結果を踏まえて各県単位の観光予算は大幅な上澄みがなされています。自身がお住まいの県の観光予算をご確認されることをお勧めします。


平成28年度観光庁関係予算は27年度予算の2.36倍の大型予算となっています。主なものは下記の通りで補助金も予算組されていますので「観光庁関係予算概要」平成28年1月を確認されることをお勧めします。


主な予算は下記の通りです。

総額 245億45百万円

・訪日外国人旅行者受け入れ環境整備対策事業    80億円(補助金有)

・産学連携による旅館・ホテルの経営人材育成事業  3億22百万円

・通訳ガイド制度の拡充・強化             20百万円

・観光地域ブランド確立支援事業          2億51百万円

・戦略的訪日プロモーション・MICEの誘致促進      12億45百万円


このような予算に積極的にかかわることで自社の集客に利用できるなどがあります。

 

補助金も自社で調べて申請をしなければ行政からの働きかけはないと思います。地域の商工会議所、商工会などで情報の収集をして補助金の獲得に努めることをお勧めします。

 

2016.06.25 インバウンドブログ

平成27年の全国の宿泊者数が観光庁から発表されています。

下記データを参照ください。

0625_3.jpg

出典:観光庁資料

 

0625_1a.jpg

出典:観光庁資料

 

上記図の通り、日本人宿泊者数は87%と高い比率です。伸び率は外国人宿泊者数が48.1%と高い伸びを示しています。政府方針にあるように今後2020年に4000万人を迎える体制のために今以上の外国人宿泊者の増加が見込めます。2020年には外国人宿泊者数は13274万泊となり、全宿泊数の22%以上が見込まれます。(2015年は13.1%)


これは今のような東京、大阪などの大都市だけでは受け入れは無理です。


地方の観光を推進して地方に宿泊してもらうことが重要な課題であるのは明白です。地域ごとに外国人観光客の受け入れに対する温度差がありますが、47都道府県で外国人客は増加しているのは事実であります。


政府も「明日の日本を支える観光ビジョン」において、地方部の外国人延べ宿泊数を15年~20年にかけて約2.8倍の7000万泊にすると発表しています。これは年平均伸び率が22.7%です。15.2%に設定している訪日外国人客数の平均を上回っています。


この目標値には地方での宿泊者数の大幅な伸びが見込まれています。地方部での宿泊者数の増加に対応するためには、地方に多い旅館の活用が必要になると予想されます。

 

①都道府県別延べ宿泊者数(平成27年1月~12月(速報値))と前年比

0625_2.jpg

出典:観光庁資料 ※ 前年比は、確定値との比較である。

 

 

この表からも分かるように全国のほとんどの県で宿泊者数が伸びているのが解ります。マイナスになった県は秋田、山形、神奈川、鳥取、山口、徳島、愛媛、高知の8県です。東北と四国に多いのが特徴です。
次のページの表は都道府県別外国人延べ宿泊者数です。外国人宿泊者延べ数は全国どこでも昨年対比は大幅な伸びを示しているのが解ると思います。特に大都市よりも地方都市の方の伸びが顕著です。今後は地方都市が外国人観光客の受け入れ先となる比率が高くなることが予想されます。
2015年に前年対比で外国人宿泊数が2倍以上の伸びのある県は茨城県、静岡県、三重県、滋賀県、佐賀県の5県あります。大都市近郊が昨年の伸びは高かったようです。今年は全地域にすそ野が広がると予想されます。

この表からも分かるように全国のほとんどの県で宿泊者数が伸びているのが解ります。マイナスになった県は秋田、山形、神奈川、鳥取、山口、徳島、愛媛、高知の8県です。東北と四国に多いのが特徴です。


次のページの表は都道府県別外国人延べ宿泊者数です。外国人宿泊者延べ数は全国どこでも昨年対比は大幅な伸びを示しているのが解ると思います。特に大都市よりも地方都市の方の伸びが顕著です。


今後は地方都市が外国人観光客の受け入れ先となる比率が高くなることが予想されます。


2015年に前年対比で外国人宿泊数が2倍以上の伸びのある県は茨城県、静岡県、三重県、滋賀県、佐賀県の5県あります。大都市近郊が昨年の伸びは高かったようです。今年は全地域にすそ野が広がると予想されます。

 

都道府県別外国人延べ宿泊者数(平成27年1月~12月)

0625_4.jpg

出典:観光庁資料

 

今は大都市圏に集中している外国人宿泊者ですが、今後は地方に分散されます。そのための対策が必要となってきます。下図は都市圏と地方の伸び率比較です。地方の伸びが大きくなっています。

 

0625_6.jpg

出典:観光庁資料

 

0625_7.jpg

出典:観光庁資料

 

国籍(出身地)別外国人延べ宿泊者数 (平成27年1月~12月(速報値))

0625_8.jpg

出典:観光庁資料


 

0625_9.jpg

出典:観光庁資料

 

図から分かるように宿泊者数1位は中国、2位は台湾、3位が韓国、4位が香港と東アジア地域の宿泊者数が全体の63.5%を占めます。

 

伸び率で見ても中国が111%増2倍以上の増加となっているのが解ります。今後も人口比から見ると中国は毎年2倍の増客になる可能性が高いと予想されます。

2016.06.25 インバウンドブログ

インバウンド観光で訪日外国人観光客が増える中、旅行で欠かせないもの・楽しみといえば食事ですね。

 

今回は、レストランやカフェ、居酒屋、和食店など、飲食店で働く店員さんが覚えておくべき、接客英語フレーズをご紹介します。

 

インバウンド(訪日外国人)のお客様に日本での食事を楽しんでもらえるよう、是非覚えてみましょう!

 

 

外国人のお客様のお出迎え

Hello, how are you?

いらっしゃいませ。

 

How many are you?

何名様でいらっしゃいますか?

 

A table for two?

お二人様でいらっしゃいますか?

 

Smoking or non-smoking?

喫煙席と禁煙席どちらをご希望ですか?

※アメリカではほとんどが禁煙席になっていていますが、日本で席が分かれている場合にはこう聞きます。

 

This way please.

こちらへどうぞ。(席へ案内する時)

 

Please follow me.

私の後をついてきて下さい。(席へ案内する時)

 

 

外国人のお客様の注文を受けるとき

Here is the menu.

こちらがメニューになります。

 

Please let me know if you need any help.

何か分からないことがあればお申しつけください。

 

What would you like to drink?

お飲み物は何になさいますか?

 

Would you like something to drink?

何かお飲みになりますか?

 

Can I get you something to drink?

何かお飲み物をお持ちしましょうか?

 

Are you ready to order?

ご注文はお決まりでしょうか?

 

And you?

And for you?

※2人目以降のお客様に注文を聞く時に使います。

 

Can I take your order?

ご注文をお伺いしてもよろしいですか?

 

What would you like to order?

何をご注文なさいますか?

 

Are you being served?

ご注文はお済みですか?

※お客様が自由に席につくスタイルの飲食店で、お客様が注文をしたかどうかが定かではない時などに使います。

 

I'll be right back.

すぐに戻ります。

 

Today's special is ○○○○.

本日のおすすめは○○○○です。

 

I'll be back to take your order later.

ご注文を伺いに後ほど戻ります。

 

外国人のお客様がお食事中のとき

Is everything all right?

お料理はいかがですか?

 

Can I get you anything else?

他に何かお持ちしましょうか?

 

Here you are.

どうぞ。

 

Here is your ○○○.

こちらがご注文いただいた○○○です。

 

Would you like anything for dessert?

デザートはいかがですか?

 

Would you like another drink?

飲み物のおかわりはいかがですか?

 

How was everything?

食事はいかがでしたか?

 

I'll be back with the bill.

お勘定をお持ちします。

 

 

外国人のお客様がお会計をする時

How was your meal today?

今日のお食事はどうでしたか?

 

That will be ¥5,000.

お会計は5,000円になります。

 

Would you like me to split it?

お会計を別々に致しますか?

 

Here is your ¥500 change.

500円のお釣りになります。

 

Thank you for coming. Please come back again.

ご来店有難うございました。またお越しください。

 

Have a nice evening (afternoon).

素敵な夜(午後)をお過ごしください。

 

Good night.

おやすみなさい。

 

Take care.

お気をつけて。

 

Enjoy your trip.

旅をお楽しみ下さい。

 

 

いかがでしたか?

 

簡単な接客フレーズでも覚えておけば、いざという時に必ず役に立ちます。

 

私は英語が苦手だからとか、外国人が来たら他の同僚に任せようと考えていると、自分しか接客スタッフがいない場合にあたふたしてしまいますよね。

 

いつ外国人のお客様が来店されてもいいように、最低限の接客英会話を覚えるなど、準備はしておきましょう。

 

 

 

訪日観光客をゲットするには最低限の語学学習が必要です
インバウンド接客英語講座は、英語初心者の為の接客専門のオンライン英会話です。
以下のようなお悩みを抱えている方々に安心して受講していただける体制をとっております!
・忙しくてなかなか学習の時間が取れない → 好きな時間に好きな場所でレッスンが受けられます。
・英語は苦手だ → まずは英語に慣れることが上達への近道!フレンドリーな先生が楽しいレッスンを提供します。
・接客に必要な最低限の言葉だけ学びたい → 業種ごとの接客に必要なフレーズをまとめたテキストをご用意しています。
・英語で質問ができない → 日本語の話せる講師を多数採用。
インバウンド接客英語講座は、お客様のご希望の日時に好きな場所で、マンツーマンで接客に特化した英語をオンラインで学べます。
マンツーマンレッスンだから他の人を気にする必要もないし、発音や言い回しが合っているかどうかをネイティブの先生にチェックしてもらえます。
16回のレッスンが終われば、外国人への接客に抵抗がなくなります。
少しの努力で大きく可能性が広がってまいります。
日本人のカスタマーサポートや学習のアドバイス、復習用の音声ファイルなど受講いただきやすい仕組み、日本語が話せる講師を多数採用、など英会話初心者の方でも安心して始めていただけます。
まずは無料体験レッスンから受講してみませんか?

訪日観光客をゲットするには最低限の語学学習が必要です

インバウンド接客英語講座は、英語初心者の為の接客専門のオンライン英会話です。

 

以下のようなお悩みを抱えている方々に安心して受講していただける体制をとっております!

 

・忙しくてなかなか学習の時間が取れない

好きな時間に好きな場所でレッスンが受けられます。

 

・英語は苦手だ

まずは英語に慣れることが上達への近道!フレンドリーな先生が楽しいレッスンを提供します。

 

・接客に必要な最低限の言葉だけ学びたい

業種ごとの接客に必要なフレーズをまとめたテキストをご用意しています。

 

・英語で質問ができない

日本語の話せる講師を多数採用。

 

インバウンド接客英語講座は、お客様のご希望の日時に好きな場所で、マンツーマンで接客に特化した英語をオンラインで学べます。

 

マンツーマンレッスンだから他の人を気にする必要もないし、発音や言い回しが合っているかどうかをネイティブの先生にチェックしてもらえます。

 

16回のレッスンが終われば、外国人への接客に抵抗がなくなります。

少しの努力で大きく可能性が広がってまいります。

 

日本人のカスタマーサポートや学習のアドバイス、復習用の音声ファイルなど受講いただきやすい仕組み、日本語が話せる講師を多数採用、など英会話初心者の方でも安心して始めていただけます。

 

まずは無料体験レッスンから受講してみませんか?

 

2016.04.12 便利なフレーズ集

インバウンド事業が国、地域で推進されている昨今、ホテルや飲食店のレストラン、カフェ、居酒屋、デパート、ドラッグストア、コンビニ、アパレル販売店など、多くのビジネスでインバウンド(訪日外国人)のお客様を獲得しようとする動きが活発になっています。

 

また、インバウンド客がよく訪れる地域で働く店員さん、販売員さんに関しては、英語で話し掛けられる機会が増えていることを体感しているはずです。

 

海外に比べると日本の接客サービスの質は格段に高いです。

日本流のおもてなしの精神が行き届いた接客を英語でできれば、尚更、訪日外国人のお客様に喜んでいただけるでしょう。

 

ここでは、居酒屋で働くスタッフさんが使える英語の接客基本用語、文例、フレーズをご紹介します。

 

まず、お客様が来店された時には「いらっしゃいませ。」の挨拶として「Hello.」を使います。それに加えて「How are you?」と海外の店員さんはよく言います。

 

日本語の感覚で考えると、初めて来店されたお客様に「お元気ですか?」と聞くことはありませんが、英語では「Hello, How are you?」と言うのが一般的ですので、セットで覚えましょう。

 

 

次に「何名様でいらっしゃいますか?」と聞く場合には以下のように言います。

How many people?

もしくは

How many are you in your party?

 

 

もし、混んでいて10分くらい待たなければいけない場合は、

It will be about a ten minutes wait.

10分ほどの待ち時間となります。

 

順番待ちリストに名前を入れる際には、

Can I get your name?

お名前をよろしいですか?

 

What is your name?」と聞くより接客に適した言い回しですので、「Can I get your name?」を使いましょう。

 

 

お客様を席に案内する順番になった時は、お客様の苗字に「Mr.」もしくは「 Ms.」を付けて以下のようになります。

Mrs.」は既婚の女性に使うので既婚・未婚に関わらない「Ms.」を使う方が良いでしょう。

 

Mr.○○○, Your table is ready.

○○○様、テーブルがご用意できました。

 

Right this way.

こちらでございます。

 

 

最初に飲み物を聞く時は、

Can I get you something to drink?

何かお飲み物をお持ちしましょうか?

 

もしくは、

What would you like to drink? 

何をお飲みになりますか?

 

と聞きましょう。

 

 

お客様が注文をまだ決められないでいる様な時は、

Do you need a little more time to decide?

もう少し注文を決めるのにお時間が必要ですか?

 

オーダーを取る時は、

Can I take your order?

オーダーよろしいですか?

 

What Can I get for you?

何をお持ちしましょうか?

 

Are you ready to order?

ご注文は決まりましたか?

 

などを使います。

 

 

他の人にも注文を聞く時には、

And for you?

 

最初に飲み物のオーダーを取って去る時は、

I'll be right back with your drinks.

 

食事をお客様にお渡しする際には、

Here you are.

どうぞ。

 

というフレーズを使います。

 

 

注文した料理が全て揃い終わってテーブルを去る時に、

Enjoy your meal.

食事をお楽しみ下さい。

 

途中に追加のオーダーがあるか聞く時は、

Can I get you anything else?

他に何かご注文はございますか?

 

How is everything?

お食事はいかがですか?

 

と笑顔で声を掛けましょう。

 

 

レジでのお会計の時に使うフレーズとしては以下のようなものが挙げられます。

How was everything?

お食事はいかがでしたか?

 

Are you paying together?

お会計はご一緒ですか?

 

Would you like me to split it?

お会計を別々にいたしますか?

 

 

いかがでしたか?

 

今回ご紹介した接客英語フレーズを使うと訪日客へのおもてなし力がグンと上がること間違いなしです。

 

訪日外国人のお客様にあなたのお店に来て良かったと思っていただけるよう、しっかり準備しましょう!

2016.04.11 便利なフレーズ集

Copyright (c) Gift Goods Inc. All Rights Resrved.